Jakouille la fripouille

Selon Standard & Poors, le marché immobilier européen va poursuivre sa correction qui sera longue et douloureuse, particulièrement en Grande-Bretagne et en Espagne. Le rapport « Du boom aux saisies, dans un marché immobilier exposé » du 30 juillet 2008 contient des données intéressantes…
Dans la plupart des pays européens, les prix immobiliers ont connu un boom spectaculaire au cours de 8 dernières années, à des niveaux comparables à ceux connus aux USA (+146% en Espagne, environ +110% en France et en Grande-Bretagne). Ironiquement les USA qui sont à l’origine de la crise n’arriverait qu’en 9e position avec +65%.

Hausse des prix immobiliers en Europe de 2000 à 2008

En données corrigées de l’inflation, le classement est à peu près le même.
Néanmoins, tous les pays de la région n’ont pas la même exposition à un effondrement potentiel de leurs marchés immobiliers respectifs sur fond de crise du crédit. En effet, le niveau des dettes immobilières varie considérablement à travers l’Europe. D’un côté il y a des pays avec une dette immobilière considérable, dépassant 50% du PIB, de l’autre des pays, dont la France, qui ont des niveaux de dette relativement bas, malgré la hausse de leurs marchés immobilier.

Niveaux de la dette immobilière en % du PIB

Le marché britannique en proie à la malédiction de l’acessibilité et de la disponibilité
Tous les indicateurs indiquent qu’une correction majeure est en cours.
Le problème de l’accessibilité:
au 3e trimestre 2007, le ratio prix des maisons/revenus a atteint un sommet historique à 5,95 (une maison vaut, en moyenne, 5;95 fois les revenus annuels d’un ménage).
L’achat d’une maison est maintenant une affaire très coûteuse particulièrement pour les primo-acquéreur.
Les remboursements de prêts ont dépassé durant 2007 25% des revenus.
Comme si cela ne suffisait pas, un second fléau se précise: la disponibilité.-:
Comme le montre la baisse des accords de prêts, les banques sont plus regardantes dans leurs politiques de prêts.
La question est maintenant de savoir de combien les prix immobiliers baisseront avant de toucher le fond et le temps que cela prendra.
Depuis le pic des prix en août 2007 le marché a baissé plus vite que lors de la crise précédente, à partir de mai 1989. Le marché avait atteint son point bas en février 1993 après 45 mois de correction et une baisse des prix nominaux de 13%.
Cette fois, les prix au Royaume Uni ont déjà baissé de 9,6% d’août 2007 à juin 2008, suggérant que le déclin total sera beaucoup plus dramatique. Une baiise totale de 25% ramènerait simplement le ratio à 4,4x revenus, là ou il était en 2008 quand le cycle actuel a commencé à prendre du rythme, à son niveau moyen historique.

Les cycles immobiliers britanniques 1989-1993 et 2007-2008

Si la baisse se poursuit au rytme actuel, le point bas devrait être atteint en avril-mai 2009.
La correction actuelle serait donc, au Royaume Uni, plus forte et plus courte que la précédente.

L’Espagne devra faire face a une correction longue et douloureuse
L’économie espagnole est particulièrement sensible à la crise du crédit, du fait de sa dépendance aux financement extérieurs.
Le nombre de propriétés invendues a atteint 1 million, dont la moitié dns le neuf. Ajoutant à ce déséquilibre, la demande de résidences secondaires par des résidents du reste de l’Europe, essentiellement britanniques, est entrain de s’assécher.
La Banque d’Espagne a récemment estimé que le marché immobilier espagnol est surévalué de 30%.

En France, il n’y a pas de raison d’assister à un déclin aussi brutal qu’en Grande-Bretagne et en Espagen? Les fondamentaux y demeurent plus sains: la dette immobilière reste à un niveau raisonnable, l’accessibilité reste aussi raisonnable.

Inflation des prix immobilier en France

(Source: Standard & Poor’s RatingsDirect, July 30 2008)